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??2014年樓市政策調整密度較大，但是值得註意的是，對於政策調整，市場上並沒有出現像往年一樣的購房潮。無論是上半年的低冷還是下半年連珠炮式的新政，均未能撼動置業者淡定的心理，市場並未出現火爆買賣行為。“連夜排隊”“過戶潮”等現象並沒有出現。
??2014年已經土建融屏東泰武土建融結束，樓市在觀望霧霾彌漫中不溫不火走完全年。縱觀全年，樓市也呈現出一些新現象。一方面庫存高壓下，買方市場特質明顯。另一方面市場主體漸趨理性。此外，開發商促銷營銷手段也更新升級。但是總體來看，樓市以穩定的姿態迎來2015年。
??縱觀2014年樓市，開發商的營銷已經不僅僅一個環節，而是貫穿賣房全過程。據瞭解，在市場大好的前幾年，置業顧問相當“吃香”，賣房是件輕松的事，而如今，營銷的重點從讓客戶簽約轉變成吸引客戶上門。於是市場也出現瞭一些地起價高均價的“噱頭營銷”案例。
??政策微調市場理性對待
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-01-04/08595957309158960459371.shtml
2014島城房市"鮮"象環生
??市場轉向買方成主導
??縱觀今年樓市相關的調控政策，明顯呈現出“先緊後松”的趨勢，截至發稿日，市民所關註期待的七折利率至今未出現在青島樓市。對於購房人來說，很多利好並沒有如想象般如期而至。政策調整雖然密集，但僅僅停留在“微調”層面。
??2014年是“樓市調整年”的說法並不為過，早在去年2月，青島市住房公積金管理中心發出通知，自去年3月10日起，公積金新政施行。5月13日，央行敦促商業銀行合理配置信貸資源，優先滿足居民傢庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。6月27日，呼和浩特市率先成為全國首個正式發文放開限購的城市，隨後其他城市陸續跟進。青島則在7月31日晚、9月1日午間分別通過“青島房地”官微先後兩次發佈公務人員房貸2015二胎年息消息，從近郊取限到全域放開限購政策，束縛瞭青島樓市三年之久的“限購令”取消。
??在高庫存壓力下，盡管政策微調，但是依舊沒有出現大的成交高峰。庫存依舊是居高不下。開發商為瞭促進銷售，一方面根據政策導向，適時的推出剛需盤或者改善型住房；另一方面抓住各類傳統推盤節點，做各類活動，拉動人氣。
??相比較往年市場反映要冷淡許多。對於開發商和購房者來說，對於政策的適應能力明顯要強於往年。從開發商方面來看，雖然采取瞭一些促銷手段，樓盤價格也有些許下調，但是並沒有形成“普遍性降價”，隻是個別項目試探性的“投石問路”。
??而作為市場主體的另一方，購房人出手也理性許多。盡管購房需求依舊存在，但是對政策的微調以及開發商的營銷策略都有瞭自己的判斷。沖動購房的現象已經不存在。另外，也有分析人士表示，之所以市場反應冷淡，除瞭市場主體冷靜許多之外，政策調整幅度較小也是重要的原因。
??隨後，9月30日，中國人民銀行、銀監會發佈瞭《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，對於貸款購買首套普通自住房的傢庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。11月22日，中國人民銀行決定，自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。這是時隔兩年之後央行再度降息。
??縱觀2014年樓市，去庫存成為貫穿整個樓市全年的話題，早在2014年初，一項20城樓市庫存排名，引起一陣嘩然。常住人口僅有八百多萬的青島，庫存量卻是北京的兩倍多，此前青島的旅遊業品牌效應下，吸引不少投機者前來購置房產，導致房企在青島的樓市開發過於激進，以致高庫存居高不下。
??值得註意的是，市場明顯的導向買方。尤其是去年下半年，開發商開始采取低價走量的策略，拉動銷售。新開樓盤低開快銷，老盤也紛紛與電商合作，大打折扣。尤其是剛需腹地李滄區和在售樓盤較為集中的新都心樓盤競爭加劇。
??營銷重點轉為引客上門
??隨著市場轉向買方，營銷策劃被推上從來沒有的高度。這一點在房企招聘中對營銷策劃崗位薪酬待遇上可見端倪。據瞭解，青島多傢房企曾高薪招聘營銷策劃人員。記者采訪中也瞭解到，目前有的企業營銷策劃崗位普通員工薪酬都能達到8000~10000元。有的企業負責營銷策劃的主管都達到年薪數十萬元。
內容來自sina新聞
??此外，開發商營銷策略創新上也是“絞盡腦汁”。一方面創新營銷策略，接地氣走街串巷宣傳，一度出現“滿街盡是舉牌人”的盛況。另一方面與電商合作，推出各類優惠。記者調查獲悉，這些觸電營銷的確是為開發商贏得瞭不少人氣。
??政策密集調整“先緊後松”
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